A aquisição de imóvel na planta consubstancia-se em uma promessa contratual de entrega futura em data certa. O descumprimento desse prazo suscita questionamentos relevantes: até que ponto a legislação impõe tolerância ao adquirente e em que momento se legitima a exigência de reparação? O presente material sistematiza, de forma objetiva, o regime jurídico aplicável — notadamente a Lei nº 4.591/1964, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, e o Código de Defesa do Consumidor —, bem como a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, acrescido de um roteiro prático de providências.

1. O ponto de partida: o prazo contratual e a cláusula de tolerância

Todo contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção deve fixar, de forma clara, expressa e inteligível, a data de entrega da unidade. Esse prazo não pode ser vinculado à concessão de financiamento, à expedição de habite-se ou a qualquer outro ato indeterminado — sob pena de nulidade da cláusula em favor do consumidor.

A legislação admite, contudo, que o contrato preveja um prazo adicional de até 180 (cento e oitenta) dias corridos para a entrega, conhecido como cláusula de tolerância. A previsão consta do artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018:

“A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.”

O Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade do prazo de tolerância (REsp 1.582.318/RJ, Informativo 612), por entender que a construção civil está sujeita a contingências legítimas (intempéries, escassez de insumos, problemas em aprovações públicas). Para que produza efeitos contra o consumidor, a cláusula precisa atender a três requisitos cumulativos:

• estar expressamente pactuada no contrato;
• ser redigida de forma clara e destacada (não pode estar diluída em letras miúdas);
• ter sido informada ao adquirente antes da contratação, inclusive em peças publicitárias e ofertas, em respeito ao dever de informação do CDC.

A contagem deve ser em dias corridos. Cláusulas que fixam o prazo em dias úteis vêm sendo declaradas abusivas pelos tribunais por colocarem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC).

2. Ultrapassados os 180 dias: o que o adquirente pode exigir

Vencido o prazo contratual somado ao período de tolerância sem que o imóvel seja entregue, configura-se a mora da incorporadora. A partir desse momento, o §1º do art. 43-A da Lei 4.591/1964 e a jurisprudência do STJ asseguram ao adquirente duas alternativas, à sua escolha:

Opção A — Resolver o contrato (distrato por culpa da incorporadora)

• Devolução integral de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, com correção monetária;
• Pagamento da multa contratual eventualmente prevista a favor do adquirente, ou aplicação da chamada inversão da cláusula penal;
• Restituição em até 60 (sessenta) dias corridos contados da data da resolução, conforme exige expressamente a lei.

Importante: nessa hipótese, não se aplicam os percentuais de retenção previstos para o distrato voluntário (em que o comprador é quem desiste). Aqui, quem deu causa à ruptura foi a incorporadora — logo, a devolução é integral.

Opção B — Manter o contrato e exigir indenização

• Multa de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, contada do primeiro dia após o término da tolerância até a entrega das chaves, paga na entrega com correção monetária (art. 43-A, §2º, da Lei 4.591/1964); e/ou
• Lucros cessantes equivalentes ao valor de aluguel mensal de imóvel assemelhado, conforme o Tema 996 do STJ.

3. O Tema 996 do STJ: prejuízo presumido

O REsp 1.729.593/SP, julgado pela Segunda Seção do STJ em 2019 sob o rito dos recursos repetitivos, é hoje a principal referência para o tema. Embora o caso paradigma envolvesse o programa Minha Casa, Minha Vida, suas teses vêm sendo aplicadas analogicamente a contratos de incorporação em geral. Em síntese:

• Tese 1.1: o prazo de entrega deve ser certo, não podendo ficar atrelado à concessão de financiamento ou a outro negócio jurídico (exceção feita à cláusula de tolerância).
• Tese 1.2: ultrapassado o prazo contratual com tolerância, o prejuízo do comprador é presumido. Não é necessário comprovar contrato de aluguel, recibo ou despesa específica — basta a privação injusta do uso do bem.
• Tese 1.3: é ilícita a cobrança de juros de obra (também chamados de juros de evolução de obra ou taxa de evolução) após o prazo ajustado para entrega, incluído o período de tolerância.
• Tese 1.4: cessa a incidência de correção monetária do saldo devedor pelo indexador setorial da construção civil (geralmente INCC), substituído por indexador geral, salvo se este for mais gravoso ao consumidor.

A base de cálculo dos lucros cessantes é o valor locatício de imóvel similar, normalmente fixada pelos tribunais entre 0,5% e 1% do valor do imóvel ao mês, com termo final na data da efetiva disponibilização da posse direta ao adquirente.

4. Danos morais: cabem ou não?

Como regra, o simples atraso contratual não gera dano moral indenizável — trata-se de inadimplemento, com efeitos patrimoniais. Os tribunais, no entanto, reconhecem a indenização por dano moral em situações especiais, tais como:

• atrasos prolongados e desproporcionais (a jurisprudência tem considerado, por exemplo, atrasos superiores a 12 meses após a tolerância);
• descumprimento reiterado de novos prazos pactuados após o atraso original;
• conduta desidiosa, omissa ou abusiva da incorporadora (ausência de informações, ocultação de problemas, paralisação injustificada);
• impacto concreto e demonstrável na vida do adquirente, como aquisição com auxílio estatal em programas habitacionais para famílias de baixa renda.

Cada caso é analisado individualmente. O dano moral deve ser cabalmente demonstrado para superar a regra geral do mero dissabor contratual.

5. Pandemia, força maior e outras alegações de exclusão

Incorporadoras frequentemente invocam força maior, caso fortuito ou eventos extraordinários (a pandemia da Covid-19 é o exemplo mais comum) para justificar atrasos. A jurisprudência tem rejeitado essas alegações como excludentes automáticas de responsabilidade. A pandemia, por exemplo, não configura, por si só, caso fortuito ou força maior apto a eximir a construtora — é necessário comprovar nexo causal específico entre o evento e o atraso da obra concreta.

Da mesma forma, problemas de fluxo de caixa, dificuldades comerciais, atraso de fornecedores e falhas de gestão são considerados riscos próprios da atividade econômica da incorporadora — não podem ser transferidos ao consumidor.

6. Roteiro prático: o que fazer em caso de atraso

Diante de um atraso na entrega, recomenda-se um conjunto ordenado de providências para preservar provas e fortalecer eventual pleito judicial ou extrajudicial:

7. Pontos de atenção frequentes

• Saldo devedor: antes da Lei 13.786/2018, parte da jurisprudência admitia o congelamento da dívida durante o atraso. Hoje, prevalece o entendimento de que o saldo continua sujeito a correção monetária — porém, por indexador geral (e não pelo INCC) a partir do término do prazo com tolerância.
• Imóveis para investimento: o STJ reconhece o direito a lucros cessantes mesmo quando o imóvel não se destinava à moradia própria — a presunção de prejuízo independe da finalidade negocial.
• Responsabilidade do corretor: em regra, a corretora não responde pelo atraso (a obrigação é da incorporadora/construtora), mas pode ser responsabilizada por falhas próprias de informação ou intermediação.
• Compradores inadimplentes: ainda têm direito à rescisão por culpa da incorporadora se o atraso ultrapassa a tolerância. A inadimplência do adquirente, porém, pode reduzir o valor a restituir e gerar compensação de débitos.
• Prazo prescricional: 10 anos, contados do fim do prazo contratual de entrega somado aos 180 dias de tolerância (art. 205 do Código Civil).